Le statut LMNP Loueur Meublé Non Professionnel s'applique lorsque les recettes locatives annuelles restent inférieures à 23 000 € ou représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Dès que ces seuils sont dépassés, le basculement vers le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) s'opère automatiquement, avec des conséquences fiscales et sociales majeures : cotisations URSSAF obligatoires, régime de plus-value professionnelle, exonération IFI mais aussi obligations comptables renforcées.
L'arbitrage entre le régime micro-BIC et le régime réel constitue la première mission stratégique d'un expert-comptable LMNP. Au micro-BIC, le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d'un abattement forfaitaire pour frais de 30% pour les meublés de tourisme non classés ou de 50% pour les autres locations meublées, si les recettes annuelles ne dépassent pas 83 600 € pour les meublés de tourisme ou chambres d'hôte . Depuis la loi Le Meur de novembre 2024, pour les meublés de tourisme non classés, le plafond de recettes passe de 77 700 € à 15 000 € par an, et l'abattement forfaitaire diminue de 50% à 30%, ce qui signifie que dès que les loyers perçus excèdent 15 000 €, le bailleur sera basculé d'office vers le régime réel . Cette réforme impacte directement les investisseurs landais en location saisonnière Airbnb non classée.
Le régime réel permet de déduire l'intégralité des charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion, travaux) et surtout de pratiquer l'amortissement du bien. Au régime réel, vous pouvez déduire l'amortissement du prix d'achat des biens (logement et meubles) . L'amortissement se calcule sur 20 à 40 ans pour le bâti (hors terrain), 5 à 10 ans pour le mobilier, et génère ainsi un déficit BIC qui neutralise l'imposition des loyers pendant de nombreuses années. Si vous constatez un déficit (plus de charges que de loyers), vous pouvez le déduire de vos revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des 10 années suivantes . Ce déficit reportable sur 10 ans constitue un levier fiscal puissant pour les investisseurs côte landaise avec des acquisitions à prix élevé.
Depuis la loi de finances 2025, une réforme majeure modifie le traitement de la plus-value à la revente. Les amortissements pratiqués au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente — un changement crucial pour la stratégie de sortie — depuis le 01/01/2025, les amortissements pratiqués au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente du bien . Toutefois, les résidences services (étudiantes, seniors, handicapés) sont exclues de cette réforme , ce qui maintient l'attractivité du dispositif Censi-Bouvard pour les résidences gérées.
Pour les investisseurs en résidences de services (étudiantes à Mont-de-Marsan, seniors à Dax thermal), le dispositif Censi-Bouvard reste pertinent bien que fermé aux nouvelles acquisitions depuis le 31 décembre 2022. Le régime Censi-Bouvard permet de réduire votre impôt sur le revenu à hauteur de 11% du prix HT pour les logements dans la limite de 300 000€ HT, la réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur les neuf ans . Le dispositif permet de récupérer la TVA sur votre acquisition : vous récupérez 20% sur le prix de votre bien immobilier si l'exploitant de la résidence propose en plus de l'hébergement au moins trois services . Pour les biens acquis avant fin 2022, l'expert-comptable doit gérer la coordination entre réduction d'impôt Censi-Bouvard et amortissement : la fraction du bien ayant bénéficié de la réduction (plafond 300 000 € HT) ne peut être amortie, mais le surplus le peut.
Enfin, le classement en meublé de tourisme étoilé constitue un levier fiscal à activer pour les propriétés côtières. Pour les meublés touristiques classés et chambres d'hôtes, le plafond de 77 700 € a été augmenté à 83 600€ depuis 2026, mais l'abattement forfaitaire est ramené de 71% à 50%, ce qui réduit l'avantage fiscal du classement, tout en préservant un régime favorable pour les biens les mieux qualifiés . L'expert-comptable accompagne cette démarche de classement auprès des organismes agréés et optimise la déclaration TVA le cas échéant.
